Par un arrêt du 20 décembre 2023, la Cour de cassation a apporté des précisions importantes sur les dispositions relatives aux conditions d’application de l’exonération des biens professionnels aux activités de location meublée. Alors prévues à l’article 885 R du CGI à la date du litige, qui portait sur l’ISF, ces dispositions sont aujourd’hui reprises, en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), au V de l’article 975 du CGI.
En vertu de ces dispositions, sont considérés comme des biens professionnels les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et « retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 » du CGI.
S’il est clair que le seuil de 23 000 € s’apprécie en fonction du chiffre d’affaires (recettes annuelles totales) dégagé par l’activité locative, la jurisprudence fiscale n’avait en revanche pas précisé comment apprécier le seuil de 50 % des revenus exigé par ces dispositions.
Dans la présente affaire, le contribuable estimait que ce seuil de 50 % devait s’apprécier, comme celui de 23 000 €, en fonction des recettes brutes, et non du bénéfice net dégagé par l’activité. En effet, en l’espèce, le bénéfice net qu’il retirait des locations était nul (voire négatif pour l’une des années en litige, déficitaire).
La Cour de cassation lui donne tort : elle juge que, pour apprécier si la condition de prépondérance des revenus locatifs par rapport aux autres revenus est remplie, il convient de retenir, non les recettes brutes tirées de l’activité de location meublée professionnelle, mais le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité.
Ainsi, une activité de location de locaux d’habitation meublés – exercée directement ou par l’intermédiaire d’une SCI par exemple – ne peut ouvrir droit à l’exonération des biens professionnels sur ce fondement que si le BIC qu’elle dégage représente la majorité des revenus du contribuable.
En pratique
Pour que l’exonération des biens professionnels (ISF-IFI) s’applique à la location de locaux d’habitation meublés, il faut que le BIC qu’elle génère représente la majorité des revenus du contribuable.
Nota : La rubrique “En pratique” est conçue pour permettre aux professionnels de la fiscalité d’appréhender rapidement les conséquences pratiques d’un texte afin d’en faciliter la lecture et la mémorisation. De par sa nature, le contenu de cette rubrique peut être réducteur. De plus, elle est rédigée en simultané avec le texte principal et n’est pas mise à jour en fonction de l’évolution des textes, ni de leur interprétation par la jurisprudence ou la doctrine.
Compte tenu de la sensibilité, de la variété des situations, des enjeux et de l’évolution constante de la matière fiscale, il est recommandé aux non-spécialistes de consulter un professionnel, le plus souvent un avocat fiscaliste, pour assurer la sécurité juridique de leurs opérations. La rédaction décline toute responsabilité quant à l’application des mesures présentées dans la rubrique “En pratique”.
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